Ejemplo 1: Determinación del importe de la ganancia derivada de la transmisión onerosa de un inmueble adquirido con anterioridad a 31 de diciembre de 1994
Don B.P.T. adquirió el 10 de octubre de 1992 un chalet por un importe equivalente a 100.000 euros, satisfaciendo en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales un importe equivalente a 7.000 euros. Los restantes desembolsos efectuados por don B.P.T. con motivo de la adquisición ascendieron a la cantidad de 1.000 euros en concepto de notaría y registro.
En julio de 2012 contrató la construcción de una piscina, así como la remodelación del interior del chalet. Dichas obras se efectuaron durante dicho mes de julio y sus importes ascendieron a 75.000 euros, incluido el IVA.
El día 3 de febrero de 2021 vendió el chalet en el precio de 500.000 euros, de los que 150.000 euros, corresponden a la mejora realizada en 2012, abonando en concepto de Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana la cantidad de 15.000 euros. El chalet no ha estado en ningún momento arrendado.
Determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida en dicha transmisión, teniendo en cuenta que el contribuyente no ha realizado desde 2015 transmisión de elementos patrimoniales a cuya ganancia le fuera aplicable la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF
Solución:
Al haberse efectuado mejoras en el chalet en un año distinto al de su adquisición, debe distinguirse la parte del valor de enajenación que corresponde a cada componente, es decir, al chalet y a la mejora, con objeto de aplicar el coeficiente reductor correspondiente a la ganancia patrimonial derivada de la transmisión del chalet.
La determinación de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida se efectuará distinguiendo la que corresponda al chalet y la que corresponda a la mejora.
1. Determinación de la ganancia patrimonial correspondiente al chalet (fecha de venta 03-02-2021).
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Determinación de la ganancia patrimonial obtenida:
Valor de transmisión (500.000 – 150.000 – 15.000) (1) = 335.000
Valor de adquisición (100.000 + 7.000 + 1.000) (2) = 108.000
Ganancia patrimonial (335.000 – 108.000) = 227.000
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Determinación de la ganancia patrimonial generada antes del 20-01-2006):
Ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20-01-2006: (227.000 ÷ 10.343) x 4.849(3) = 106.422,03
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Cálculo de la reducción:
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Ganancia patrimonial susceptible de reducción (4)
Límite máximo de valores de transmisión: 400.000
Valor de transmisión acumulado de otros elementos patrimoniales transmitidos con derecho a la reducción desde 01-01-2015 = 0
Valor de transmisión del elemento patrimonial al que se aplica la D.T.9ª Ley del IRPF = 335.000
Ganancia patrimonial susceptible de reducción = 106.422,03
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Reducción aplicable
Nº de años de permanencia a 31-12-1996: hasta 5 años
Reducción por coeficientes de abatimiento (33,33% x 106.422,03) = 35.370,46
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Ganancia patrimonial reducida
Ganancia patrimonial reducida (106.422,03 – 35.370,46) = 71.051,57
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Determinación de la ganancia patrimonial no susceptible de reducción (generada a partir del 20-01-2006):
Ganancia patrimonial generada con posterioridad al 20-01-2006: (227.000 ÷ 10.343) x 5.494(5) = 120.577,97
2. Determinación de la ganancia patrimonial correspondiente a la mejora:
Valor de transmisión: 150.000
Valor de adquisición: 75.000
Ganancia patrimonial (150.000 - 75.000) = 75.000,00
3. Ganancia patrimonial computable (71.051,57 + 120.577,97+ 75.000,00) = 266.629,54
Notas al ejemplo:
(1) De la parte del valor de transmisión correspondiente al chalet (350.000 euros), se ha deducido el importe satisfecho en concepto de Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (15.000 euros). (Volver)
(2) Recuerde que a partir de 1 de enero de 2015 se suprimen los coeficientes de actualización que se aplicaban para determinar los importes actualizados de los componentes del valor de adquisición. (Volver)
(3) La ganancia patrimonial generada entre la fecha de adquisición del chalet (10-10-1992) y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, se determina repartiendo proporcionalmente la ganancia patrimonial total (227.000) entre el número de días transcurridos (10.343) entre la fecha de adquisición del chalet y la fecha de transmisión del mismo (03-02-2021), respecto del número total de días (4.849) comprendidos entre la fecha de adquisición y el 19-01-2006, ambos inclusive. (Volver)
(4) Como el límite máximo aplicable sobre el valor de transmisión es de 400.000 euros y, en este caso, el valor de transmisión del chalet es de 335.000 euros y, además, se trata de la primera transmisión que realiza el contribuyente desde 1 de enero de 2015 a cuya ganancia patrimonial pueda resultar de aplicación el régimen transitorio, los porcentajes reductores que correspondan se aplicarán sobre todo el importe (106.422,03 euros) de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20-01-2006. Queda un resto de 65.000 euros del límite máximo (400.000 – 335.000) que podrá utilizarse en la siguiente transmisión a la que sea aplicable la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF. (Volver)
(5) La ganancia patrimonial generada a partir del día 20 de enero de 2006 hasta el día 3 de febrero de 2021 en el que tiene lugar la transmisión del chalet se determina repartiendo proporcionalmente la ganancia patrimonial total (227.000) entre el número de días transcurridos (10.343) entre la fecha de adquisición del chalet y la fecha de transmisión del mismo (03-02-2021), respecto del número total de días (5.494) comprendidos entre el 20-01-2006 y la fecha de la transmisión.
Esta última cantidad también puede determinarse restando de la ganancia patrimonial total obtenida la parte generada con anterioridad a 20-01-2006. Es decir, (227.000,00 – 106.422,03 = 120.577,97) ganancia que no puede ser objeto de reducción. (Volver)