Como se señalaba en esta misma newsletter hace unos meses, en los últimos años se ha incrementado de forma notable el volumen de información que ofrece la Agencia Tributaria sobre los arrendamientos y, en general, sobre la vivienda. Los primeros trabajos sobre este tema estuvieron vinculados a la elaboración del índice de precios del alquiler y del Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, ambos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, proyectos en los que la Agencia Tributaria participa junto con el Catastro. Desde ese momento, esa misma información se ha ido utilizando en diferentes contextos. En esta misma línea, y coincidiendo con la publicación de la edición del ejercicio 2023 de la Estadística de los declarantes del IRPF , se dio a conocer la nueva Estadística de viviendas declaradas en el IRPF , que trata de ofrecer, a partir de la información fiscal, una foto del mercado inmobiliario residencial perteneciente a propietarios personas físicas.

Desde 2021, cuando se publicó la Estadística de los declarantes del IRPF correspondiente a 2019, esta incluía un módulo de vivienda que explotaba los datos detallados sobre los rendimientos de actividades inmobiliarias que figuran en el apartado C de la declaración dedicado a los bienes inmuebles. La nueva estadística recoge este módulo que ya se estaba publicando y, además, amplía la información con datos como los precios del alquiler o la rentabilidad de la actividad inmobiliaria.

Para la elaboración de esta nueva estadística es imprescindible contar con la información que proporciona la Dirección General del Catastro. La combinación de la información que procede de la declaración del IRPF y aquella de la que dispone el Catastro es posible gracias a la referencia catastral. Esta referencia permite cruzar los inmuebles declarados en el IRPF con la base de datos catastral. Con la declaración se conoce el distinto uso que los propietarios dan a sus inmuebles (vivienda habitual, arrendamiento para vivienda habitual o para otros fines, y vivienda a disposición), así como los rendimientos declarados y el tiempo computado en cada uno de los usos. De la información catastral se obtienen las características de los inmuebles (si tienen o no locales calificados para vivienda, metros cuadrados, valor catastral, valor de referencia). Este mismo cruce es el que se utiliza, como se ha dicho, en el Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

La estadística consta de dos bloques de información claramente diferenciados. En el primer bloque la unidad estadística es el inmueble destinado a vivienda. En la primera parte del bloque las viviendas se clasifican según su uso (vivienda habitual, arrendada o a disposición), distinguiendo dentro de las arrendadas aquellas utilizadas como vivienda habitual y aquellas que tienen otros usos (alquiler turístico o de temporada).

La segunda parte del primer bloque se dedica a las viviendas arrendadas, como vivienda habitual o no. Se ofrece información sobre el precio de alquiler mensual, alquiler por metro cuadrado, metros cuadrados medios de las viviendas, valores de referencia medios y rentabilidad bruta media del arrendamiento. Se dispone de la información a nivel de Comunidad Autónoma, Provincia, Municipios mayores de 20.000 habitantes y, para los mayores núcleos urbanos con más de 20.000 viviendas arrendadas, también por código postal. Las tablas se completan con mapas para el precio medio de alquiler de la vivienda habitual y para rentabilidad media del arrendamiento como vivienda habitual.

A la hora de comparar los precios del alquiler que se presentan en este bloque con otras informaciones disponibles, hay que tener en cuenta distintos aspectos. En primer lugar, los precios publicados son medias, lo que supone una diferencia con los datos publicados por el Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda en el que se publica la mediana de cada ámbito geográfico. Por otra parte, el sistema de referencia del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se refiere solo al arrendamiento para vivienda habitual, mientras que la cobertura de la estadística es más amplia al incluir también las viviendas arrendadas con otro uso. Esta es una de las mayores aportaciones de la nueva estadística, dado que hasta la fecha no existía una información semejante. Estos nuevos datos permiten hacer una comparación de las rentabilidades de las distintas modalidades de arrendamiento en las diferentes zonas del país.

En la comparación con otras fuentes, hay que recordar que el ámbito territorial de la estadística es el Territorio de Régimen Fiscal Común (esto es, no comprende a los contribuyentes domiciliados en los territorios forales) y que los inmuebles considerados constituyen el stock de viviendas arrendadas en cada año, no solo los nuevos contratos. Esta última característica garantiza una información de un tamaño incomparablemente grande en relación con otras fuentes, así como elimina los sesgos en que esas otras fuentes incurren al no disponer de información exhaustiva de los inmuebles ni del alquiler real pagado.

El segundo bloque es el mismo que se venía publicando desde 2019. En este bloque la perspectiva cambia. La unidad de análisis pasa a ser la vivienda equivalente, que se define como el producto del porcentaje de propiedad y del número de días del inmueble. Todos los conceptos económicos, tanto los ingresos y gastos del alquiler como la renta imputada de las viviendas a disposición, están afectados por esa proporción de vivienda y uso. En este bloque las viviendas se clasifican por domicilio del contribuyente y por ubicación del inmueble. En esta parte se presenta una cuenta de resultados de la actividad del arrendamiento que permite analizar el detalle de los ingresos y los gastos consignados en la declaración del IRPF por los propietarios de los inmuebles.